Verschärfte Regeln bei der Finanzierung von Immobilien

Auf Druck von Bundesrat, Nationalbank und Finanzmarktaufsicht haben sich die Schweizer Banken darauf geeinigt, im Rahmen der Selbstregulierung die Anforderungen für die Vergabe von Hypotheken zu verschärfen. Die Massnahmen betreffen vor allem die Amortisation sowie die Eruierung des für die Belehnung relevanten Immobilienwerts. Im Jahre 2012 wurden die Richtlinien für Bezüge oder Verpfändungen von Freizügigkeitsleistungen aus der Pensionskasse bereits verschärft.

Die Dauer für die Amortisation der Hypothekarschuld auf 2/3 des Belehnungswertes wurde von 20 auf 15 Jahre verkürzt. Zudem muss die Rückzahlung neu linear in regelmässigen Tranchen, erfolgen.

Die Verkürzung der Amortisationsfrist bewirkt nicht nur einen rascheren Schuldenabbau. Weil der Immobilienkäufer in den ersten 15 Jahren höhere Zahlungen leisten muss, wirkt sich das auch auf die Tragbarkeitsrechnung aus. Die kürzere Amortisationsfrist verkleinert damit das Potenzial zukünftiger Eigentümer. Allerdings weniger intensiv als bei der Selbstregulierung, die im Jahre 2012 in Kraft getreten ist. Für den verlangten Eigenkapitalbedarf von 20% des Kaufpreises wurde entschieden, nur noch 10% Vorbezug oder Verpfändung aus der Freizügigkeitsleistung der Pensionskasse zu akzeptieren. 10% des Eigenkapitals müssen zwingend in harten Barwerten erfolgen.

Die neuen Bestimmungen gelten wie bereits die Verschärfung von 2012 nur für das Neugeschäft. Auf bestehenden Hypotheken und bei Verlängerungen finden sie keine Anwendung. Für bestehende Schuldner gilt weiterhin die Amortisationsfrist von 20 Jahren oder die bis Mitte 2012 gültige ungeschriebene Regel, dass die Zweithypothek, das heisst jene, die zwei Drittel übersteigt, bis zum Zeitpunkt der ordentlichen Pensionierung zurückbezahlt werden muss.

Zu den geänderten Richtlinien gehört auch, dass bei der Finanzierung von Immobilienkäufen bzw. Handänderungen neu das Niederstwertprinzip gilt. Das Resultat ist, dass für die Belehnung der niedrigere Wert innerhalb der von der Bank kalkulierten Bandbreite des Immobilienwertes massgeblich ist.  Ist ein Marktwert höher als die Bank mit ihren Modellen eruiert hat, muss der Käufer für die Differenz selber aufkommen.

Zudem sind künftig Zweiteinkommen bei der Tragbarkeit nur noch anrechenbar, sofern eine Solidarschuldnerschaft besteht. Bei verheirateten Paaren und eingetragenen Partnerschaften ist eine solche Solidarschuldnerschaft in der Regel gegeben, ausser im Falle von Gütertrennungen. Konkubinatspaare müssen sich hingegen mit einem Vertrag belegen.